Warunki zabudowy to jeden z ustawowych narzędzi, które są wykorzystywane do zapewnienia tzw. ładu przestrzennego. Określa się w nich m.in. specyfikę, funkcję i parametry zabudowy.
Do danych zaliczają się takie własności jak wysokość nieruchomości, geometria dachu ze szczególnym uwzględnieniem kąta nachylenia, a także posadowienie na działce. W 2023 roku czekają nas zmiany. Dowiedz się więcej na ten temat!
Przepisy regulujące warunki zabudowy znajdują się głównie w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku. Z kolei wiadomości na temat przeznaczenia terenu, na którym jest umiejscowiona działka budowlana lub nieruchomość, a także dane o rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego lub sposoby zagospodarowania i warunki zabudowy terenu, znajdują się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które wykonuje gmina.
Jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla konkretnego obszaru, na którym jest działka budowlana, to trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Dokumentacja jest kluczowa w kontekście wydania pozwolenia na budowę. Organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza, czy projekt spełnia określone wymagania. Należy też wspomnieć, że warunki zabudowy może wydawać wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Co ciekawe, dla tego samego terenu może zostać wydanych kilka decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązują one do czasu uchwalenia dla konkretnego terenu planu miejscowego lub wdrożenia jednej z decyzji w życie za sprawą pozwolenia na budowę.
Na początku 2021 roku pojawiła się informacja dotycząca tego, że rząd planuje zlikwidować zjawisko bezterminowego wydawania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Na początku ustalono, że będą one zmieniane co 3 lata, a ostatnio, jak zadeklarował wiceminister rozwoju i technologii, co 5 lat.
Rządzący motywują swoje decyzje nieprawidłowo działającym systemem wydawania warunków zabudowy, wedle którego można postawić budynek nawet na podstawie pozwolenia przekazanego i 20 lat temu, co w obliczu zmian terenu lub innych czynników jest nieadekwatne. Zmiany mają uprościć procedurę wydawania warunków zabudowy, a także ograniczyć negatywne efekty stawiania nieruchomości na już niedostosowanych do tego terenach – przeciwdziałając stratom ekonomicznym i środowiskowym
Jedną z największych zalet reform jest to, że uniemożliwi sytuacje, w których inwestor po kilku, a nawet kilkunastu latach wciąż dysponuje ważną decyzją dotyczącą Warunków Zabudowy. Niekiedy zdarza się, że ze względu na zmiany, które zaszły na przestrzeni od wydania decyzji do rozpoczęcia inwestycji, budowanie nieruchomości mocno narusza bieżący plan zagospodarowania.
Największe wątpliwości są związane z terminem ważności WZ. Warunki zabudowy to pierwszy etap inwestycji, a trzeba też wziąć pod uwagę takie etapy budowy, jak uzyskanie pozytywnej opinii po ekspertyzach specjalistów czy chociażby wykonanie prac geodezyjnych. Wszystkie procedury niezbędne do rozpoczęcia prac przebiegają nawet przez dwa-trzy lata lub dłużej.
Zdj. główne: Hopers Studio/unsplash.com
